受到新冠肺炎COVID-19衝擊，去年全球經濟受到嚴重衝擊，人類生活型態改變，各國政府的國境封鎖及封城措施，一度使得外出成了奢望，在家完成工作消費及娛樂，成為許多世界各地人們的日常，像是航空業、旅館業及零售業成了去年面臨海嘯第一排衝擊的產業，不過線下消費受挫，消費行為就大量轉移至線上，同時創造出網購及指尖經濟商機，使得倉儲物流需求明顯躍進，除了自用業者外，也成為投資人競逐的項目。
圖/疫情改變人們生活與消費模式，使得倉儲物流需求明顯躍進，也成為投資人競逐的項目。高力國際提供
根據研究機構「Global Ecommerce Update」指出，2020年全球總體零售營業額雖然由2019年的246兆美元降至2020年的239兆美元，減少7兆美元，減幅近3%，但疫情的催化使得全球零售電子商務營業額反而大躍進，2020年的營業額來到42.8兆美元，反較2019年大幅成長近28%。
台灣零售業也有同樣趨勢，高力國際近期發布的『台灣工業及物流倉儲報告』指出，近年消費管道移轉，使得電商網購大幅升溫，去年網路營業額超過3400億元，相較2019年增加近2成。進一步觀察2016至2020年台灣網路銷售成長的狀況，2016年整體零售業銷售額為3.6兆元，其中網路銷售額為1,957億元，但到了2020年整體零售銷售額成長至3.9兆元，其中網路銷售額為3418億元，整體零售的成長在五年內僅8%，而網路銷售則大增近75%，平均每年有15%的成長。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，在全球化以及科技的推波助瀾下，購物變得輕鬆無國界，跨境電商近幾年蓬勃發展，從財政部關稅署發布的進口快遞貨物簡易報單件數來看就有明顯感受，數據顯示，2016年進口包裹有2380萬件，到了2020年雖然新冠疫情導致貨運受阻，但仍增加至6320萬件，5年增幅超過1.65倍，也帶動後續的物流宅配商機。
現在網購包裹商品包羅萬象，涵蓋服飾配件、生活雜貨、美妝、醫療保健、食品等，甚至生鮮蔬果也都成為熱門項目，直接推升倉儲物流的需求，梁儀盈認為，倉儲物流為電商及零售商發展的最後一哩路，近幾年來電商平台、超市、量販、超商等自營商積極在北中南布局物流中心，不論是購地自建、重整閒置廠房都是為了滿足倉儲需求，更紛紛成立宅配車隊，提供一站式的服務，提升分貨及配送效率，搶得最後一哩的配送商機。
高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠提到，除了自用廠商積極拓展倉儲據點，REITs與壽險業者同樣著眼於電子商務需求的持續成長，以及背後長期且穩定的租金收入，也加入投資倉儲行列，其中國泰人壽是跨足倉儲物流租賃最積極的壽險業者，永聯物流分別在在新北市瑞芳區、桃園市大園區、楊梅區，以及台中市烏日區的物流中心出租率穩定，超商、電商平台、電子業與快遞業者都是穩定租戶。
而依據另一份高力國際亞太區研究部發表的「2021全球投資人意願調查」顯示，倉儲物流躍升為投資的第二首選，在亞太區中有將近25%的投資人認為電子商務需求仍暢旺，將持續加碼投資；以台灣來說的話，黃正忠認為桃園、台中及台南等地因交通及產業群聚優勢，仍會是業者積極要布局的區域首選。
梁儀盈則認為，科技的便利與普及改變了人們消費習慣，現在消費者的新特徵包括精於指尖購物、追求即時滿足、購物時間靈活且彈性、具備快速比價能力、線上線下消費體驗融合等，這些新的消費習慣將進一步賦予倉儲物流地產轉型的機會，「尤其為了滿足消費者追求商品快速下單及到貨，倉儲配送業者將更願意投資倉儲設備智能化，運用雲端分析，將發貨撿貨精細化，以達到高效率出貨的標準」。